12월 도서2: 대한민국부동산사용설명서, 김학열

제 1장: 시장과 싸우지 마라

1. 지금 가장 유리한 사람들은?

2. 분양가 상한제, 논리적으로야 완벽하다

3. 각종 위기에도 끄떡 없는 '안전가옥'이 있다

4. 입주 물량 많다고? 역전세를 활용하라

5. 내 집이 필요한가? 생각부터 바꿔라

6. 전문가 믿지 마라

7. 부동산 시장에 '대세'는 없다

- 묻지마 폭등이 눈 앞에서 벌어질 확률은 높지 않다.

- 전세는 서서히 줄어들 것이다.

 

제 2장: 수요

1. 집이 남는데 집값은 왜 오를까?

- 부동산 = 양적공급 + 질적공급 > 집값이 오른다는 것은 살고 싶은 집이 부족하다는 것.

2. 계속되는 재건축, 재개발에도 아파트가 부족한 이유

3. 수요와 공급을 측정하는 노하우

- 기존아파트의 잔여매물수(잔여임대물량): 1% = 수요>공급 // 10% = 수요<공급

4. 갭투자 과수요에 호갱되지 않는 법

- 부동산 시장의 단기시세결정요인 = 투자수요(가수요)

- 신규분양아파트의 가격(분양권 = 분양가+중도금대출이자+발코니확장비용)이 주변 아파트 시세보다 10% 이상 비싸면 매수를 고려해보는 것이 좋다.

5. 시세하락, 거래량감소, 시기에 '급매물 선별법'

6. 공급과잉, 현명하게 활용하면 된다.

7. 자가 점유율에 숨어 있는 뜻

- 자가 점유율이 낮고 전세가율 낮음: 미래가치가 낮다.

- 자가 점유율이 낮고 전세가율 높음: 미래가치가 높다.

 

제 3장: 가격

1. 거품가격? 랜드마크 아파트로 판단하라.

- 서초구 반포동 아크로리버파크

2. 아파트의 적정가격 파악하는 법.

- 아파트의 시세 판단 기준은 지역 내 최고가 아파트의 시세다.

- 신반포자이(신축) VS 반포자이(10년 구축): 시세가 거의 동일하다면 신반포자이의 분양가는 오히려 저렴한 것이다.

3. 찔어도 안터지면 거품이 아니다.

4. 평당 3,000만원의 조건

- 부동산은 1,000만원, 2,000만원, 3,000만원 선에서 조정이 온다.

- 랜드마크 아파트의 가격이 오르거나, 외곽 아파트의 가격이 하락 후 상승하거나.

- 평당 1,000만원 시장: 양적시장

- 평당 2,000만원 시장: 양적시장 + 양질의 조건

- 평단 3,000만원 시장: 프리미엄시장 (서울강남 or 대구수성구) = 교육+교통+일자리+상권

5. 언제살까? 언제팔까?

6. 재건축 연한연장? 오해말라.

7. 다시 뛰는 서울아파트, 실수요층을 기억하라.

- 신규물량이 늘어나면 집주인은 구축에 실거주하면서 추후에 신축아파트로 입주할 것이다. 따라서 전세시장은 악화되지만 부동산은 상승장인 확률이 높다.

 

제 4장: 상품

1. 오르락 내리락 주상복합 매수방법.

2. 주차장부터 체크하라.

- 세대당 주차 가능 대수는 중요요인이다.

3. 입지가 중요한가, 상품성이 중요한가?

- 입지가 상품성보다 중요하다.

4. 재건축과 재개발의 시대 이유는?

- 택지개발지구(양적공급)보다 도시정비사업(낙후된 주거환경의 개선)에 주목하라.

- 주택도시보증공사(HUG)의 신규분양 아파트 분양가 확정방법은 직전아파트의 분양가 기준이다. 이것이 주택청약이 3억원 로또인 이유이다.

5. 20년 이상된 구축 아파트, 입지와 상품 경쟁력 모두 따져라.

6. 실패하지 않는 오피스텔 투자의 조건

- 공실가능성: 1) 교통은 편리한가?, 2) 추가 공급 가능성은 있는가?

- 서울은 수익률이 낮은 대신 시세 차익을 기대할 수 있다.

- 서울이 아닌 지역은 수익률이 높은 대신 시세 차익을 기대하기 어렵다.

7. 중대형 아파트 '인기'에 속지 마라.

8. 하락한 적 없는 확실한 상품: 토지

- 비도시지역이지만 도시지역으로 편입될 수 있는 토지

- 아파트는 주거지역에, 오피스텔은 상업지역에만 건축이 가능하다.

- 도시지역 편입 가능성이 큰 녹지지역, 관리지역에 집중하라.

 

제 5장: 입지

1. 서울도 모르면서 지방투자?

2. 투기지역은 정부가 공인한 최고의 인기 입지

- 투기지역>투기과열지구>조정대상지역>기타지역

3. 강남불패 언제까지? 서울 입지 트렌드 따라잡기

4. GTX B 예타통과 아직 움직이지 말라.

5. 5대 프리미엄에 주목하라.

- 1) 교통프리미엄: 부동산경기 좋지 않을때 교통 프리미엄 유무 지역 가격 격차가 크지 않으므로 매수 적기이다.

- 2) 교육프리미엄

- 3) 상권프리미엄

- 4) 지역 환경 프리미엄

- 5) 상품 프리미엄

6. 교통, 교통, 환경이 좋은 중소도시 투자, 난 반댈세

- 인구 30만이 안되는 비수도권 중소도시 매수할땐 주의하며 비추천한다.

7. 2기 신도시의 미래? 1기 신도시를 보라

- 2기 신도시는 성장가능성, 중장기 투자로 갭투자는 어렵다.

 

제 6장: 정책

1. 부동산 정책이 현실과 엇박자인 이유

2. 부동산이 폭락하면 전 국민이 강남에 살 수 있을까?

3. 보수든 진보든 부동산 정책은 똑같다?

4. 정책만 분석해도 셀프 전문가가 된다.

- 규제정책: 부동산 상승기, 매도 타이밍

- 완화정책: 부동산 하락기, 매수 타이밍

- 정책으로 '어떤 대상'이 '어떤 혜택'을 받을까?

5. 부동산 정책, 늦게 대응 말고 미리 반응하자

6. 8.2 대책, 9.13 대책 그 이후 추가하락은 너무 기대하지 말자

7. 집값 폭락만 바라면 아무것도 되지 않는다.

8. 서울의 투기 세력은 누구일까? 있기는 한 걸까?